Víte, jaké máte práva a povinnosti jako kupující (nebo zjednodušeně nabyvatel) a prodávající (zjednodušeně převodce) od okamžiku podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí do okamžiku rozhodnutí o návrhu, tedy do okamžiku zapsání nabyvatele jako nového majitele nemovitosti? Z pravidla se jedná o dobu nepřekračující 30 dnů, ale v případě komplikací může být tato doba i několikaměsíční.
Zdroj: shutterstock.com
Vlastnické právo k nemovité věci je nabýváno zápisem do katastru. Účinky vkladu vlastnického práva nastávají zpětně, ke dni podání žádosti na příslušný katastrální úřad. Rozhodným okamžikem již není den podání , ale okamžik zaznamenaný časovým údajem o doručení návrhu s přesností na minutu. Okamžik, ke kterému přejdou na nového vlastníka věcná práva je tedy dán jednoznačně.
Jak je to ale s ostatními právy a povinnostmi? Např. povinnost platit do fondu oprav, povinnost podat daňové přiznání apod.
První otázkou je otázka nebezpečí škody, která v mezidobí na nemovité věci vznikla.
Smluvní strany si mohou ujednat okamžik předání nemovité věci. Pokud tak učiní, přechází nebezpečí škody na věci na nabyvatele od ujednané doby předání. Na nabyvatele přechází nebezpečí škody na věci jejím převzetím, případně od okamžiku, kdy prodávající umožnil kupujícímu nakládat s nemovitou věcí.
Druhou otázkou je rozdělení plodů a užitků.
Za plody a užitky nelze považovat pouze „jablka ze zahrádky“, ale např. i výnos z nájmu, pokud nabyvatel kupuje nemovitou věc s nájemníkem. Pokud se strany dohodly na době předání nemovité věci, náleží nabyvateli od ujednané doby převzetí také plody a užitky nemovité věci. Pro případ, že kupující nabyde vlastnické právo před odevzdáním věci, má prodávající postavení schovatele až do okamžiku odevzdání věci kupujícímu. S ohledem na charakter vkladového řízení bude zpravidla docházet k situacím, kdy nabyvatel (kupující) nabyde vlastnické právo před předáním nemovité věci, protože o nabytí vlastnického práva bude rozhodováno se zpětnými účinky. Převodce jako schovatel má povinnost opatrovat nemovitou věc s náležitou péčí a bránit vzniku škody. Při předání nemovité věci (či poté, kdy umožní kupujícímu s nemovitou věcí nakládat) má být kupujícímu vydáno také to, co k nemovité věci přibylo, v tomto případě její plody (např. zemědělské produkty) a užitky (nájemné).
Shora uvedené postupy při vypořádání odpovídají obecnému principu, že součástí vlastnického práva je také právo na plody a užitky z věci. Naopak ustan. § 2130 ObčZ se od této obecné zásady odchyluje, neboť přiznává právo na plody a užitky původnímu vlastníkovi věci i za dobu, kdy již vlastníkem není, ale doposud nedošlo k předání nemovité věci.
Otázka zpětných účinků vkladu vlastnického práva je zajímavá také z pohledu daňového a účetního.
Předpisy upravující vedení účetnictví stanoví, že o nemovité věci evidované v katastru nemovitostí má být novým vlastníkem účtováno již ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva k příslušnému katastrálnímu úřadu. Do doby rozhodnutí o vkladu vlastnického práva k předmětné nemovité věci je reflektována možnost, že v řízení nebude návrhu vyhověno a k převodu vlastnického práva nedojde a podmíněnost nabytí právních účinků vkladu do katastru nemovitostí se uvede na analytických účtech, v inventurních soupisech a v příloze účetní závěrky.
Otázka DPH je řešena zcela nezávisle na okamžiku nabytí vlastnického práva. Rozhodný je den předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo den doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, podle toho, který z těchto dnů nastane dříve.
U daně z příjmu převažují názory, že je podstatný okamžik vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Určení rozhodného okamžiku je podstatné jen v případech, kdy je návrh na vklad podán před 31. 12., ale k rozhodnutí o návrhu dojde až v dalším roce.
Daň z nemovitých věcí obsahuje rovněž speciální právní úpravu, kdy poplatníkem je vlastník nemovité věci a to dle stavu k 1. lednu daného kalendářního roku
Z popsaných situací a jednotlivých právních úprav vyplývá, že právní předpisy rozhodně nejsou jednotné v tom, jak přistupují ke zvláštnosti jménem „zpětné účinky vkladu vlastnického práva k nemovité věci“.
Jediné správné řešení pak je , aby se smluvní strany předem domluvy.
V případě Vašich nejasností ohledně výše popsaného nám neváhejte zavolat. Rádi Vám pomůžeme.